CÓMO CREAR UNA CRISIS DE VIVIENDAS

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Por Enmanuel Cedeño Brea

Santo Domingo (D.N.), República Dominicana.- El Congreso Nacional está apoderado de un proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios que hay que monitorear con mucho cuidado (la “Ley de Alquileres”).

A simple vista, una Ley de Alquileres parecería ser buena para el país. La República Dominicana enfrenta un déficit habitacional. Según datos oficiales – y una nueva fórmula de cálculo – “el país necesita incorporar un 51.42% de su parque habitacional para satisfacer las necesidades actuales de vivienda” (El Caribe, 6 de agosto de 2018). Según el Censo de 2010, hace casi una década, el déficit habitacional rondaba por 1.4 millones de unidades.

Sin embargo, hay que tener cuidado con este proyecto de Ley de Alquileres. A veces las mejores intenciones legislativas producen los peores resultados. Sobre todo, cuando no se toman en cuenta los incentivos y las consecuencias que producen las leyes. Esto ya lo explicaba Mónika Infante Henríquez, quien en 2009 analizó económicamente el régimen de los alquileres en su libro Notas sobre el análisis económico del Derecho en República Dominicana(2009, págs. 37 y ss.).

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Este podría ser el caso de la Ley de Alquileres. En vez de dinamizar el mercado de alquiler de viviendas, podría crear desabastecimiento y escasez – consecuencias indeseadas, contrarias a los objetivos que persigue la ley.

Este artículo explica por qué algunas de las disposiciones de la Ley de Alquileres podrían esclerotizar – en vez de dinamizar – el mercado de alquileres en la República Dominicana. Esto incluye ahuyentar la inversión privada nacional e internacional en el mercado inmobiliario y turístico – así como exacerbar el déficit habitacional en la República Dominicana, en detrimento de los objetivos que la ley buscaría alcanzar.

  1. Resolver el déficit habitacional con propiedades privadas

La Ley de Alquileres es un intento de resolver el déficit habitacional del país con las propiedades privadas. Entre las promesas rotasincluidas en la Constitución de 2010 está el Derecho a la Vivienda (art. 59 CRD 2015). Este derecho establece que: “[e]l Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social”.

El Estado ha tratado de promover e implementar políticas públicas para encarar el déficit habitacional. Pero los resultados han sido insatisfactorios. Por eso se recurre a la regulación de los alquileres para enfrentar el problema recurriendo a la propiedad privada.

La Ley de Alquileres tiene matices expropiatorios. Interviene de manera paternalista para restringir y expropiar los derechos de propiedad privada de los propietarios, en favor de los inquilinos. También anula la libertad contractual y la iniciativa privada.

Al igual que otras leyes que tratan de “equilibrar” situaciones de asimetría de “poder de negociación” entre partes contratantes, la ley tiende a favorecer a los inquilinos por encima de los propietarios. Un craso error que crea distorsiones enormes. Este error es producto del populismo legislativo, que se repite en otras leyes también. Todo por culpa de premisas fallidas respecto de la identidad y características de grupos sociales.

Como argumentan los profesores Steven Shavell y Louis Kaplow, de la Universidad de Harvard, utilizar el derecho con finalidad redistributiva crea distorsiones (Fairness Versus Welfare, 2002). Lo peor es que reduce el bienestar general, haciendo que todos – tanto propietarios como inquilinos – estemos peor.

  1. Aumento costos de transacción (art. 9 de la Ley de Alquileres)

 La Ley de Alquileres pretende ayudar a los inquilinos, pero realmente los perjudica. La ley encarece el costo de alquilar una vivienda. Establece que los contratos de alquiler deben estar legalizados por un notario. También lista otras 9 menciones y cláusulas que los contratos de alquiler deben tener. Todo esto aumentará los costos de transacción de alquilar una vivienda, afectando principalmente a los inquilinos.

  1. Depósitos en el Banco Agrícola (arts. 22-27)

Las malas leyes y regulaciones a menudo buscan resolver varios problemas a la vez. El resultado es que al final no resuelven ninguno.

Esto perpetúa trabas y malas políticas públicas, como el caso de obligar a colocar los depósitos de garantía avanzados por los inquilinos en el Banco Agrícola. El razonamiento de este depósito involuntario es garantizar recursos para que el Banco Agrícola pueda prestar estos fondos.

Sin embargo, la realidad es que es una medida compulsiva, anticompetitiva – y hasta inconstitucional. En primer lugar, restringe el derecho que tiene todo propietario de depositar la garantía en la institución financiera de su elección. También implica un trato diferenciado a favor del Banco Agrícola – en detrimento de las entidades de intermediación financiera privadas. El art. 221 de la Constitución establece que la actividad empresarial, pública y privada, deben recibir el mismo trato legal. Algo que esta ley no toma en cuenta.

 Además, el propietario que no deposite la garantía en el Banco Agrícola enfrenta una penalidad de un 10 % por cada mes de retraso. Prácticamente, un tributo. ¡Qué barbaridad!

  1. Ajuste por inflación (art. 12 de la Ley de Alquileres)

 Una de las medidas más intrusivas de la Ley de Alquileres establece un tope máximo de 5 % al aumento anual del precio de los alquileres (renta). Parecería que esta medida protegerá a los inquilinos de los típicos aumentos anuales de 10 % que se pactan contractualmente.

Pero realmente, es una medida expropiatoria que operará en contra de los inquilinos. Mónika Infante H. lo explica mejor que yo en un análisis de su libro Notas sobre el análisis económico del Derecho en la República Dominicana(2009, págs. 45 y 46).

En 2015, compartí una reflexión sobre por qué se pacta un aumento anual de un 10 % en los contratos de alquiler. Estas cláusulas indexatorias buscan proteger el poder adquisitivo de la renta recibida por los propietarios de los efectos de la inflación – que no es más que el aumento general de los precios.

En 2015, expliqué por qué mucha gente pacta un 10 % de aumento anual en los contratos, a pesar de que los niveles de inflación de los últimos años han permanecido por debajo de este monto. El acuerdo más preciso sería pactar aumentos en sintonía con los índices de inflación publicados por el Banco Centra de la República Dominicana (BCRD).

Así como no es recomendable fijar contractualmente un aumento anual de un 10% – tampoco lo es fijarlo con un tope legal de 5 %. En primer lugar, esto corroe la libertad contractual de las partes de pactar lo que deseen. En segundo lugar, introduce una rigidez económica a la contratación, que operaría en detrimento de los inquilinos en situaciones de elevada inflación.

Por ejemplo, si durante un año la inflación alcanza un 9 % – y sólo se puede aumentar la renta 5 % anualmente – el propietario enfrenta una mordida de 4 puntos porcentuales en el retorno de su propiedad privada (renta mensual). Esto por una disposición del Estado – que paradójicamente – debe garantizar la estabilidad de precio para todos: tanto propietarios como inquilinos.

Los inversores en inmuebles no son tontos. Si la rentabilidad de las inversiones no está en sintonía con la realidad económica, los capitales se redirigirán hacia otros activos que no tengan expropiaciones.

Regular los precios casi siempre es un error que crea grandes distorsiones. Medidas como esta generarán varias consecuencias. Primero, que los inquilinos y propietarios las incumplan por mutuo acuerdo, lo cual erosiona el imperio de la ley.

Segundo, que los propietarios que no logren un acuerdo de aumento con sus inquilinos por encima del 5% anual, notifiquen la terminación del contrato durante períodos de alta inflación. Esto afectará a los inquilinos que deberán salir del inmueble, incurriendo en costos de búsqueda, de mudanza y costos legales para ocupar una nueva vivienda.

Esta medida también incentivará que todos los contratos fijen el aumento en el máximo de 5 %, lo cual evidentemente afectará a los inquilinos cuando la inflación esté por debajo de 5 %.

La Gráfica 2 representa esto visualmente. Tomando datos oficiales de inflación promedio de la República Dominicana entre 2004 y 2018, la línea negra discontinua marca el nivel de 5 % que establece el proyecto de Ley de Alquileres.

Está claro que la estabilidad de precios del pasado no refleja cuál será la inflación del futuro. Pero el ejercicio permite visualizar cómo el techo de aumento de 5 % anual afectaría a los propietarios e inquilinos.

En los años de inflación menor a 5 % (por ej., 2009, y todos los años entre 2012-2018) los inquilinos estarían pagando en exceso si se fija contractualmente un aumento de 5 % anual. Esto es una redistribución a favor de los propietarios.

Mientras que el techo de 5 % afecta a los propietarios durante los períodos en que la inflación supera este umbral (por ej., entre 2006-08 y 2010-11). Estos picos – y el área en azul por encima del umbral – implican mordidas al bienestar de los propietarios. Una redistribución de propietarios hacia los inquilinos.

La moraleja aquí es que las partes deben tener la libertad de contratar lo que más les conviene. Este es un tema que mejor se deja a la libertad contractual, que al dirigismo estatal.

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  1. Asimetría de derechos (art. 16)

 La Ley de Alquileres interviene en el mercado para tratar de balancear lo que presume son relaciones asimétricas entre inquilinos y propietarios. Por ejemplo, se asume que los propietarios son siempre “poderosos” y que los inquilinos ‘están desprotegidos’. Esto ignora que en la realidad existen todo tipo de inmuebles, propietarios e inquilinos – con una plétora de características y condiciones socioeconómicas.

Anteriormente, ya mencioné que esto es un uso inadecuado de las leyes y regulaciones, que tiende a crear distorsiones en los mercados, en detrimento del bienestar general.

Una de las asimetrías más inicuas que establece el proyecto de Ley de Alquileres es el plazo de terminación del contrato. Según el artículo 15 del proyecto de Ley, cuando el inquilino quiere terminar el contrato sólo debe avisar al propietario con un mes de anticipación. Pero cuando el propietario decide terminar el contrato, ¡debe hacerlo con una anticipación de 6 meses!

Esta asimetría no se justifica. Cuando un contrato de alquiler termina, ambas partes enfrentan retos y costes. Por tanto, deben balancearse mejor los derechos en cada caso.

La Ley de Alquileres tiene otros graves problemas que por limitaciones de espacio no voy a abordar. Esto incluye la transmisión hereditaria de los contratos de alquiler (art. 17 del proyecto de ley) y la nulidad del alquiler de viviendas que no poseen condiciones mínimas para alquilarse (art. 5 del proyecto de ley).

Auguro que, de aprobarse el proyecto de Ley de Alquileres tal y como está redactado, todas las disposiciones descritas anteriormente producirán efectos negativos en el mercado de alquileres de la República Dominicana.

El proyecto de Ley de Alquileres anula la libertad contractual y expropia elementos de la propiedad privada. Esta ley tiene el potencial de exacerbar el déficit habitacional que existe en el país. También afectará la construcción de viviendas y los alquileres turísticos.  Desincentivará a los propietarios de alquilar inmuebles – llevándolos a aumentar los precios para compensar los costes que impone la ley.

A la larga, esto terminará afectando a los inquilinos que necesitan viviendas, potencialmente desabasteciendo el mercado local.

Si los legisladores quieren crear una crisis de viviendas, están transitando el camino correcto.